Coste de un Administrador de Fincas Colegiado
noviembre 1, 2015

¿Cómo cambiar al Administrador de su Comunidad?

Se puede revocar en el cargo a un Administrador en cualquier momento del año (no hace falta esperar a una Junta General ordinaria). Se debe revisar el contrato firmado ya que en algunos supuestos habría que abonar la totalidad de las cuotas que quedasen pendientes hasta su finalización o renovación.

En cualquier caso, para proceder al cambio del Administrador hay que seguir los siguientes pasos:

1.- Contar con el apoyo del 25% de los coeficientes de participación de la Comunidad

(suele coincidir con el 25% de los vecinos), ya que es imprescindible para solicitar que se reúna la Junta de Gobierno (art. 16.1 LPH). Lo habitual en estos casos es que los vecinos promotores del cambio convoquen al resto de vecinos a una reunión informal para tratar este tema y expongan los motivos por los cuales se propone dicha sustitución. Esta reunión la puede convocar cualquier vecino sin necesidad de formar parte de la Junta de Gobierno (presidente, vicepresidente, secretario y administrador). En la convocatoria es necesario poner claramente quien la promueve (una persona o varias), el motivo, el día, la hora y el lugar de la reunión.

2.- Elegir un nuevo administrador.

Es conveniente que los vecinos promotores del cambio establezcan una fecha límite para pedir presupuestos a otros profesionales. Es aconsejable mantener una entrevista con cada administrador para que detallen como realizan su gestión. Es posible que los candidatos, soliciten información sobre la situación económica de la Comunidad, por lo que se aconseja disponer de una mínima documentación de los estados contables (ingresos y gastos), de al menos el último año.

3.- Solicitar al Presidente la convocatoria de una Junta General extraordinaria,

con el siguiente punto en el orden del día “cese del actual secretario-administrador: estudio y aprobación si procede”. Si antes de convocar esta reunión, ya se ha elegido al nuevo administrador, el punto en el orden del día debe ser “cesión del actual secretario-administrador y elección del nuevo secretario-administrador: estudio y aprobación si procede”.

Todos los propietarios deben ser convocados debidamente (notificación personal con una copia de la convocatoria) para la celebración de la Junta General extraordinaria. Además se aconseja poner la convocatoria en el tablón de anuncios de la Comunidad o en su defecto, en un lugar visible y de paso.

En esta Junta no es obligatorio, y es muy aconsejable, no convocar al actual administrador, aunque realice las funciones de secretario de la Junta, para que así los copropietarios puedan opinar y decidir libremente, en ausencia de cualquier presión o prejuicio.

El acuerdo será válido por mayoría simple, al ser un acto de mera administración (art. 17.7 LPH).

  • En primera convocatoria, el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
  • En segunda convocatoria, el voto de la mayoría de los asistentes, siempre que éstos representen, a su vez, más de la mitad de las cuotas de los presentes.

El administrador saliente deberá ser informado del acuerdo adoptado de forma fehaciente y por escrito, teniendo el plazo de un mes para abandonar su cargo.

4.- Redacción del acta del acuerdo adoptado y su inscripción en el Libro de Actas de la Comunidad.

Cualquier acuerdo adoptado en Junta General, tiene que formalizarse en un acta. Todos los propietarios han de recibir una copia de la misma en el plazo máximo de una semana desde la celebración de la Junta. En el acta ha de especificarse (art. 19 LPH):

  1. La fecha y el lugar de celebración.
  2. El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
  3. Su carácter extraordinario y si su celebración ha sido en primera o segunda convocatoria.
  4. Relación de todos los asistentes, sus cargos y sus respectivas cuotas de participación.
  5. El acuerdo adoptado y la fecha definitiva del cese del actual administrador, que coincidirá con la fecha de inicio de la actividad del nuevo administrador (como mínimo 30 días después de la fecha de realización de la Junta).

El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario (si este         cargo lo ostenta el Administrador a cesar, no será necesaria su firma).

Documentación: Lo más habitual es que la entrega de la documentación se haga entre el administrador saliente y el entrante. Aunque, también, puede recoger la documentación personalmente el Presidente. El plazo de entrega de la documentación será de unos treinta días naturales, en la que el administrador saliente deberá:

  1. Presentar el estado de las cuentas y balance final de la finca, incluyendo los gastos y pagos comunes realizados por el administrador en función de su cargo, así como los honorarios de administración devengados hasta la fecha del cese.
  2. Entregar la documentación oficial de la Comunidad.

En el caso de la Comunidad Autónoma de Madrid debemos remitirnos a lo establecido en los Estatutos del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (BOCM, núm. 297, de 14 de diciembre de 2001).

1 Comment

  1. Carmen Caruri dice:

    SITUACIÓN: En nuestra Urbanización estamos organizados de la siguiente manera: Tenemos siete edificios, cada uno de ellos con su comunidad de propietarios del propio Edificio, CIF, Órganos de Gobierno, etc. Luego tenemos una comunidad de propietarios del Garaje, igualmente con su CIF, Órganos de Gobierno, y propietarios de cada plaza de garaje. Por último, tenemos una Mancomunidad de la Urbanización, igualmente con su CIF, Órganos de Gobierno y, en éste caso, con representantes de cada edificio (Presidente del Edificio o un Vocal designado para ésta función). Ésta Mancomunidad gestiona todos los asuntos de las zonas comunes en la urbanización y, por lo tanto, no entra en los asuntos propios del Garaje o de cada uno de los siete edificios.

    Los edificios no son todos iguales, ni en número de vecinos y ni en coeficientes de participación en la Mancomunidad:

    Edificio Nº 1: 8,85% – Edificio Nº 2: 8,85% – Edificio Nº 3: 10,54% – Edificio Nº 4: 10,54%
    Edificio Nº 5: 14,22% – Edificio Nº 6: 23,50% – Edificio Nº 7: 23,50%

    En la Junta General Ordinaria (Segunda Convocatoria) de éste año, la votación para la renovación o no del Administrador-Secretario fue la siguiente:

    Edificio Nº 4: No tenía derecho a voto por ser deudor.
    Edificios Nº 1, 2, 3 y 5, parece que a favor de la renovación.
    Edificios Nº 6 y 7, en contra de la renovación.
    El Administrador-Secretario indicó en el ACTA que fue renovado por mayoría absoluta.

    Obviamente, hay varias interpretaciones de éstos resultados, por ejemplo:
    + Un 47,00% de propietarios votó a favor de la no renovación y un 42,46% votó a favor de la renovación. (Teniendo como el 100% la suma de todas las cuotas de reparto que votaron representados).
    + Un 52,537% de propietarios votó a favor de la no renovación y un 47,462% votó a favor de la renovación. (Teniendo como el 100% solamente la suma (89,46%) de todas las cuotas de reparto que votaron representados).

    PREGUNTAS:
    ¿Cómo ha de interpretarse dicho resultado? ¿Se ha renovado o no se ha renovado la confianza del Administrador-Secretario? Hay que tener en cuenta que en la segunda convocatoria, había mayoría de Edificios (Nº 1, 2, 3 y 5) que apoyaban la renovación, y la mayoría de coeficientes (Edificios Nº 6 y 7) que no apoyan la renovación del Administrador-Secretario: ¿Cómo se resuelve esta votación?

    ¿Es de aplicación el Art.17.7 (LPH): Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes?

    ¿Es de aplicación alguna otra normativa o ley para determinar si se ha renovado o no se ha renovado la confianza del Administrador-Secretario en dicha Junta? ¿Han de tenerse en cuenta el número de edificios o las cuotas de participación que representa cada edificio? (Por cierto, y como nota aclaratoria: Los Edificios Nº 6 y 7 habían adoptado legalmente en Junta Ordinaria, que sus respectivas representantes en la Mancomunidad votasen en contra de la renovación del Administrador-Secretario)

    Dado que las Comunidades de Propietarios anteriormente mencionadas son totalmente independientes: ¿Es legal que el Administrador abone de forma unilateral algunos gastos de una comunidad con los fondos de otra comunidad, de la que también es el Administrador?

    ¿Es legal que un Administrador inicie unas obras importantes sin haberse aprobado en Junta el presupuesto definitivo, el modo de financiación y sin tener tesorería para pagar dichos trabajos?

    ¿Es legal que el ACTA de una Junta en la que se han aprobado diversos acuerdos propios de una Comunidad de Propietarios se entregue casi dos meses después de celebrarse la Junta, o ha de entregarse en el plazo de diez días después de finalizada la misma?

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